江风拂过安徽省铜陵市郊区大通古镇澜溪老街，青石板上游人往来如梭。老街旁，“澜溪上”精品民宿灯火温柔，老木梁留存着岁月刻下的纹路，凭栏远眺，浩荡长江滚滚东流。谁能想到，数年前这里还是大通幼儿园旧址，铁门紧闭、荒草丛生，是一处被长期闲置的国有资产。
闲置的原大通幼儿园，改建成临江民宿“澜溪上”，与古镇风光相融。
一边是老校舍、旧厂房、空置公房散落在城乡角落“沉睡”，存量资源白白耗损；另一边，文旅提质、产业落地、乡村振兴急需实体空间。建筑本身没有沉睡，被埋没的是巨大的发展潜能。如何唤醒这些沉睡的资源，把“包袱”变为老百姓实实在在的“增收资本”？郊区提供了一套解题路径：摸清家底、分类施策、产业运营、文旅赋能、惠民共富，让一幢幢沉寂老屋，重新活在烟火人间。
老屋转身，沉睡空间变身兴业舞台
推开“澜溪上”民宿房门，原汁原味的老式木梁与简约现代软装相融共生。“刚接手的时候，房屋主体还算结实，但内部管线全部老化，院子里杂草长得比人还高。”民宿经营者、安徽悦宸文化旅游开发有限公司负责人张铜坦言，“早些年就是简单对外租出去，租金不高，老房子的临江区位、民国建筑特色完全浪费了，很可惜。”
简单租赁走不通，那就换一套思路。郊区创新实施“国有资源+专业团队”合作运营模式，落实所有权、经营权、收益权“三权分置”，引入社会资本投入2000余万元实施改造。项目恪守“修旧如旧”原则，拒绝大拆大建，完整保留民国建筑肌理，打造集商务康养、艺术体验于一体的文旅复合空间。住客可从民宿出发，沿江漫步老街、乘船观看江豚，深度融入大通古镇文旅闭环，一跃成为长江沿岸热门打卡点。
“你看后台，国庆假期的房源早就全部订满了。”张铜指着手机上的预订数据，言语间满是欣慰。
跨江向北来到老洲镇桐贵村，曾经回荡在校园里的朗朗读书声早已远去，取而代之的是车间内此起彼伏的机器轰鸣。原桐贵小学校舍，通过村集体公开招租，吸引在外能人回乡创办汇眠(铜陵)家居公司。
“校舍荒置就是负担，改造成生产车间，既能引来产业落户，还能让乡亲们在家门口就业。”桐贵村一村干部说道。旧校舍经过适度修缮，变身现代化生产车间，年产高档刺绣家纺300万套，产品远销欧美、中东多国，带动30余名本地村民就近务工。同时，20年租赁周期内，村集体每年还稳定获得5万元租金，资产运维交由企业负责，既发展了产业，又壮大了村集体经济，一举两得。
不止乡村校舍，工业、商业存量资产同样加速蝶变。郊区经开区向低效厂房要效益，推进新材料产业园项目建设，标准化厂房、研发办公区、人才公寓同步落地，承接一批新材料企业集聚发展，推动产城融合、职住平衡。大通美食广场A座三处闲置商业用房，改造为44套人才公寓，面向企业职工和青年新市民，执行低于市场的租金标准，实现拎包入住，原本闲置的商业楼宇，就此变身为温暖的人才安居港湾。
郊区经开区新材料产业园及配套基础设施项目施工现场。
细盘家底，对症下药化解现实桎梏
老屋盘活，绝非简单“一租了之”。过去，辖区闲置校舍、公房点位分散、权属复杂，部分集体土地缺少权属证明，划拨科教用地调整用途门槛高，不少建筑长期无人管护，墙皮脱落、杂物堆积，潜藏消防、建筑安全隐患，空握资源却难以转化为发展实效。
“盘活先盘家底，家底摸不透，路子就走不准。”铜陵金诚资产运营有限公司负责人左桃云对此体会很深。近年来，郊区沉下心来系统梳理历年项目协议、土地档案，对闲置校舍、安置房、商铺逐宗建档立卡，实地丈量、拍照留档，累计登记闲置房产1980余套，做到“一资产一档案、一地块一画像”。其中，接收教育系统移交闲置校舍60所，房屋建筑面积7.94万平方米，土地面积32.95万平方米。
改造的大山生态旅游区乡村会客厅。
资产条件千差万别，自然不能“一刀切”，套用一种模式。以闲置校舍为例，郊区立足区位禀赋差异化布局，近郊发展微度假，山林发展生态康养，乡村重点培育民宿农事体验，由此形成四条盘活路径：35所校舍移交村集体，夯实集体经济基础；14所校舍对接招商引资，承接产业项目落地；1所校舍实施提级改造，打造“澜溪上”精品民宿；6所通过公开招租实现运营。
“集镇、景区边上的资产很抢手，但偏远山区的校舍，交通不便、配套跟不上，很难吸引客商。再加上部分集体土地办不了证，直接卡住项目推进。”左桃云也不讳言基层实操的现实痛点。
存量资产盘活，既要敢于创新，更要尊重现实，分类施策才是行稳致远的关键。为此，郊区主动向上对接，探索土地收储、规划调整路径，破解产权堵点；加大资产包装推介力度，吸引社会资本广泛参与；压实“谁使用谁管护谁负责”的责任，守牢安全生产底线，让闲置校舍变身乡村靓丽风景。
文旅铸魂，推动物理改造向价值增值
“如果没有文旅内容填充，盘活的项目也很难长久红火。”郊区文旅体局副局长茅巧燕称，资产活化不能止步于修房子、造景观，要推动非遗民俗、乡土文脉和产业发展深度融合，让老建筑有故事，新业态有灵魂。
大院村藏有传承千年的贡姜，也育着满眼生机的林木盆景，仅盆景一项，年产值就超过两千万元。近年来，随着白姜艺术村建设推进，文化气息越来越浓郁，慕名而来的游客也越来越多。怡康盆景基地负责人徐红专乘势跳出“只卖苗木”的传统思路，主动盘活现有存量资源，投入200余万元打造出伴森花园。园区根据季节更迭更换花卉品种，适配观光、直播等多元场景，不仅带动盆景销量增长，周末日均接待游客超百人，推动传统苗木产业向农文旅融合转型。
“接下来，我将继续盘活周边闲置农房和山林资源，打造‘生活化盆景文化+场景式体验文旅’新模式，把盆景变成引客入村的好风景。”徐红专对未来发展满怀信心。
这样以文旅赋能的故事，正在郊区各地不断上演。大通老街上，百年夏洪兴老秤店重焕生机，衍生出“称心如意”系列文创产品；白姜非遗技艺走进乡村小院，青年创客借助短视频，把乡土风物推向全网。郊区深挖长江文化、古镇商贸文化、农耕乡土文化，做强“恋恋澜溪”本土IP，办好大通白姜季、大山桃花季、端午龙舟赛等特色文旅活动，搭建起“闲置空间承载、特色活动引流、文旅消费转化”的完整链条。老建筑不再是冰冷的砖瓦外壳，而是成为传承地域文化的鲜活载体。
惠民共富，让发展红利惠及寻常百姓
秋日的大山村层林尽染，山间徒步的游客络绎不绝。原大山小学旧址改造的“拾光课栈”已进入收尾，27间客房配套包厢、多功能会议室，计划10月正式投运。
闲置的原大山小学改造“拾光课栈”精品民宿项目正在加紧建设，赋能乡村文旅。
“大山小学撤并之后校舍一直空着，这么大的场地浪费很可惜。现在大山徒步线路火了，游客来了没地方住，把旧校舍改成民宿，正好补上景区接待短板。”悦江文旅公司总经理章傲介绍道。“拾光课栈”投用后，将联动太空舱住宿等项目，能有效破解接待能力不足难题，真正实现游客“引得来、留得住”。
盘活闲置资产，出发点和落脚点终究是惠民富民。大山景区建设运营以来，间接带动周边果农、摊贩增收数十万元，农户手中的特色农产品，直接供给民宿、文创门店，省去了远赴集市奔波的辛劳。
“现在外地来大山旅游的游客多，淌面不愁卖!”大山淌面非遗代表性传承人周美霞难掩喜悦，她准备进一步扩大生产规模，开班手把手教学，带动更多的群众掌握这门手艺，让大伙儿一起吃上“旅游饭”。
从荒草萋萋的旧校舍到宾客盈门的精品民宿，从闲置商铺到暖心人才公寓，从低效厂房到活力产业平台……郊区走出了一条属于自己的路径：沉睡资产不等于废弃资产，存量不是包袱，而是亟待挖掘的发展富矿。只有跳出简单租售思维，坚持摸清家底、分类施策、产业运营、文化增值，老旧空间才能转化为赋能乡村振兴、带动多元产业发展的源源活水。
老屋焕新的故事，还在一江两岸继续书写。一批批沉睡资产不断苏醒，生动演绎着“资源变资产、资产变收益、发展惠民生”的产城融合与乡村振兴动人篇章。(陈磊 孙照柱/文 陈磊/图)
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